Eigentumswohnung kaufen: Rechte und Pflichten als Eigentümer

In Köln ist Baugrund ebenso knapp wie Wohnraum – und entsprechend teuer. Daher entstehen auch im Rechtsrheinischen immer mehr Eigentumswohnungen im Geschosswohnungsbau. Sie sind durchaus sehr begehrt, denn sie entstehen oft dort, wo Zugezogene den Wohntyp Innenstadt vorfinden: mit urbaner Dichte, einem reichen kulturellen Angebot und vielfältigen Freizeitmöglichkeiten. Aber es gibt bei gemeinsamem Wohneigentum viele Dinge zu beachten, die Käufer teils überraschen. Denn hier wohnt man nicht allein wie im eigenen Haus.

Wohnung in Köln kaufen – und wie geht es weiter?

Suchen Sie eine Eigentumswohnung in Köln? Dann gilt es sich auf einige Regeln einzustellen. So attraktiv Wohneigentum ist: es gibt einen Unterschied, ob Sie in ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung ziehen, denn Sie teilen sich das Eigentum mitunter mit vielen anderen. Und jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist anders. Manche Dinge sind gesetzlich geregelt, anderes entscheiden die Eigentümer in der sogenannten Teilungserklärung oder per gemeinschaftlichen Beschluss.

Die Teilungserklärung: Grundgesetz Ihrer Wohnanlage

In der Teilungserklärung wird festgelegt, in welche abgeschlossenen Einheiten das Haus unterteilt wird. Eigentum erwerben Sie beim Kauf einer Wohnung in zweifacher Hinsicht: Die abgeschlossene Einheit, also Ihre Wohnung (und gegebenenfalls andere Teile des Hauses wie Kellerräume, Vorgärten etc.) ist Ihr Sondereigentum.

Der Rest gehört allen zusammen – Sie erwerben einen hier einen so genannten ideellen Anteil. Im Grundbuchauszug sehen Sie in der Regel einen Bruch oder eine Prozentzahl, die Ihren Anteil am Eigentum ausweist, z. B. 6/95 oder 10,34 %. Dieser berechtigt Sie zur Nutzung, aber nicht zur Abtrennung. Sie können also nicht behaupten, dass Ihnen sechs fünfundneunzigstel des Daches allein gehören oder dass Sie gut zehn Prozent der Außenanlagen zu Ihrem Privatgarten machen dürfen.

Außerdem legt die Teilungserklärung alle Regelungen für Eigentum und Nutzung im Haus fest. Sie ist für alle Eigentümer bindend, auch wenn sie im Einzelfall damit nicht einverstanden sein sollten. In manchen Fällen werden Fehler gemacht und die Regelungen widersprechen geltendem Recht. Das berechtigt Sie zur Klage, aber nicht dazu, die Regelungen einfach zu ignorieren.

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum: Es ist kompliziert

Vor allem die Trennung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum steht immer wieder im Zentrum vieler Streitigkeiten zwischen Eigentümer und WEG-Verwalter sowie deren Anwälten. Dabei gilt grundsätzlich eine einfache Regel: Das Haus gehört allen zusammen, die Wohnung Ihnen allein. Gemeinschaftseigentum sind also insbesondere alle Außenanlagen, die Gebäudehülle und alle ihre baulichen Elemente, gemeinsam genutzte Räume wie Treppenhäuser, Wasch- und Fahrradkeller, die Infrastruktur wie Aufzüge, Zentralheizung, Ver- und Entsorgungsleitungen.

Sondereigentum ist grundsätzlich alles, was nur Ihre eigene Wohnung betrifft. Dazu gehören die Innenausstattung, Bodenbeläge, Ihre eigenen Leitungen in der Wohnung und Ihr persönlicher Kellerraum. Das klingt im ersten Moment einfach – bis es an die Details geht.

Denn vieles, was gefühlt zur eigenen Wohnung gehört, ist in Wahrheit Gemeinschaftseigentum: Fenster, Balkone, Wohnungstüren sind die bekanntesten Beispiele. Sie haben beispielsweise nicht das Recht, eigene Fenster auszusuchen und einzubauen. Auch die Balkonbrüstungen, Geländer und Estriche sind nicht Ihr Sondereigentum, sondern integrale Bestandteile der Gesamtarchitektur.

Fenster, Wände, Leitungen: Was zählt in der Wohnung zum Sondereigentum?

Allerdings wird hier meist zwischen Außen- und Innenseiten unterschieden. Sie dürfen also in der Regel die Innenseite Ihrer Wohnungstür in der Farbe streichen, die Ihnen gefällt. Auch die Fensterbeschläge innen können Sie nach Geschmack aussuchen.

Der Balkonunterzug ist Gemeinschaftseigentum, aber den Belag dürfen Sie meist selbst bestimmen, vor allem, wenn er von außen nicht sichtbar ist. Blumenkästen können Sie, wenn nichts anderes in der Teilungserklärung steht, anbringen und nach eigenem Gusto bepflanzen. Das gilt aber nicht für Blumentröge, die Balkone unterteilen und gegeneinander abgrenzen.

Auch bei der zentralen Versorgung gibt es eine Trennung. Fast alle Wohnanlagen verfügen über eine Zentralheizung, allerdings sind die Heizkörper in der Wohnung Ihr Sondereigentum. Gerichtlich entschieden wurde zum Beispiel, dass es nicht zulässig ist, alle Heizkörper in den Wohnungen im Zuge einer Sanierung auszutauschen. Achtung: Das gilt wiederum nicht für die Thermostatventile! Diese sind wichtig, um eine Heizungsanlage gesetzeskonform betreiben zu können.

Hat die Immobilie eine Satellitenanlage oder einen zentralen Kabelanschluss, dann gilt die so genannte Netzebene 4 als Gemeinschaftseigentum – das ist die Verteilung im Haus bis zu den Wohnungen. Aber zuhause dürfen Sie Kabel selbst verlegen (das nennt man informell auch „Netzebene 5“). Auch die Abwasserleitung bis zum Fallrohr ist Sondereigentum.

Bei Wänden wiederum liegen die Dinge anders: Hier kommt es darauf an, ob sie für die Statik des Hauses wichtig sind. In diese dürfen Sie nicht eingreifen – eigentlich selbstverständlich. Tragende Wände zu durchbrechen, um Platz zu schaffen, ist nicht zulässig.

In manchen Häusern, insbesondere in Altbauten, können aber auch nichttragende Wände tabu sein, denn sie halten zuweilen die Steifigkeit der Konstruktion aufrecht. Holzbalkendecken beispielsweise können bei der Entfernung auch dünner Wände beginnen durchzuhängen.

Gäste, Partys und Haustiere: Was sich in Ihrer Wohnung abspielen darf

„Darf ich einen Hund halten?“ – Das ist wohl mit die häufigste Frage zukünftiger Besitzer einer Eigentumswohnung. Und in der Regel finden Sie die Antwort entweder in der Teilungserklärung oder in einem Beschluss, den die WEG auf einer ihrer Sitzungen mit Mehrheit beschlossen hat.

Wenn hierzu keine Regelung getroffen wurde, dürfen Sie Haustiere in dem Maße halten, wie es die Gesetze vorsehen – ein Hund ist dann kein Problem. Es gibt aber auch Eigentümergemeinschaften, die das Halten von Haustieren verbieten. Wenn Hunde verboten sind, müssen Sie sich daran halten. Ausnahme: Sie sind auf einen Blindenhund angewiesen.

Bei Haustieren drohen oft Konflikte. Freilaufende Katzen müssen, wenn nichts anderes festgelegt ist, toleriert werden, auch wenn sie beim Nachbarn auf Vogeljagd gehen oder ins Beet koten. Allerdings nicht mehr als zwei pro Haushalt. Kleintiere, die die Wohnung nicht verlassen, sind in der Regel kein Problem.

Grundsätzlich gilt auch bei Eigentumswohnungen: Sie dürfen sich frei entfalten, außer, wenn Sie die Nachbarn unzumutbar stören oder Regeln übertreten. Laut bellende Hunde in der Wohnung können also durchaus zu einem Problem werden.

Gäste hat jeder gern – und auch auf Dauer werden andere Menschen bei Ihnen in der Wohnung leben dürfen. Beachten Sie nur, dass Sie sie dadurch nicht dauerhaft überbelegen. 10 Quadratmeter Wohnfläche pro Bewohner müssen schon sein. Auch hier ist auf Lärmbelästigung zu achten – und das Grillen und Feiern auf dem Balkon ist häufig untersagt.

Vermietung von Eigentumswohnungen ist erlaubt

Nicht immer bewohnen Sie Ihre Eigentumswohnung Ihr Leben lang. Sie kann bei einer Familiengründung zu klein werden oder Sie suchen sich zu einem späteren Zeitpunkt doch noch ein Haus. Dann behalten viele die Wohnung, die häufig schon zu einem guten Teil abgezahlt ist und im Falle einer Vermietung sichere monatliche Einnahmen bringt. Können Sie sich auf ein solches Modell verlassen?

Die Antwort ist: ja. Ihre Wohnung dürfen Sie vermieten, das kann Ihnen keine Eigentümergemeinschaft untersagen. Natürlich gelten die Hausregeln dann für die Mieter. Vermieten dürfen Sie aber nur zu Wohnzwecken. Sie können nicht einfach so entscheiden, Ihre Wohnung zu einem Büro umzufunktionieren und dann gewerblich zu vermieten. Erst recht schwierig wird es, wenn störendes Gewerbe einzieht, zum Beispiel mit regelmäßigem Kundenbesuch oder Lärmentwicklung.

Welche Kosten kommen auf Eigentümer zu?

Abschließend noch ein kurzes Wort zu den Kosten: Sie zahlen natürlich keine Miete. Das heißt aber nicht, dass Sie ab sofort kostenfrei wohnen. Es ist immer ein Hausgeld zu zahlen, das die laufenden Kosten (z. B. Steuern, Gebühren, Hausverwaltung, Nebenkosten für Heizung und Wasser) abdeckt. Auch Hausmeisterdienste, Putzkräfte und die Gartengestaltung fallen hierunter – Sie kommen also praktisch gar nicht drum herum, das Haus in Schuss zu halten.

Ein weiterer Betrag geht in die gemeinschaftliche Instandhaltungsrücklage, die zumeist mit dem Hausgeld zusammen eingezogen wird. Hier sollten Sie sich vorab genau informieren. In der Regel sorgt schon die Hausverwaltung dafür, dass in einer Wohnanlage genügend Mittel zurückgestellt sind, um Reparaturen und Ersatzinvestitionen tätigen zu können. Aus diesen Mitteln werden auch Aufwertungen des Hauses, etwa energetische Sanierungen oder neue Fassadenanstriche, bezahlt.

Es ist aber auch schon vorgekommen, dass in Hochhäusern überraschend der Brandschutz erneuert werden musste oder in Wohnbauten aus der frühen Nachkriegszeit Schadstoffbelastungen festgestellt wurden. Dann kann für die Sanierung eine hohe Sonderumlage fällig werden. Auch wenn die Mehrheit der Bewohner teure Verschönerungsmaßnahmen beschließt, gilt: mitgehangen, mitgefangen.

Insgesamt bleibt festzuhalten, dass Sie in einer WEG deutlich fremdbestimmter wohnen als in einem eigenen Haus. Das muss allerdings kein Nachteil sein, denn die meisten Regeln dienen der Gemeinschaft – und in gewisser Weise werden Sie so zu Ihrem Glück gezwungen. Ihr Haus ist bei guter Verwaltung immer in gepflegtem Zustand, Sie müssen sich weniger Gedanken machen und brauchen für schwierige Entscheidungen kein Fachwissen aufzubauen, wie es bei Hausherren von Eigenheimen oft nötig ist.

Letztlich kommt die Eigentumswohnung bei allen Kniffligkeiten im Detail vielen Stadtbewohnern sehr entgegen, denn sie tauschen Verfügungsgewalt gegen Sicherheit. Und das ist auch für Sie eine gute Nachricht, denn Sie bilden ja Vermögen. Und da ist ein kalkulierbarer Rahmen durchaus in Ihrem Interesse.