Immobilie vermieten: Der ultimative Ratgeber für Vermieter

Wer in Köln durch Erbschaft, Schenkung oder Erwerb in den Besitz einer Immobilie gekommen ist, entscheidet sich oft dafür, das Haus oder die Wohnung zu vermieten. Besitzen auch Sie eine Immobilie und sind auf der Suche nach Mietern? In diesem Ratgeber erhalten Sie wertvolle Tipps dazu, wie Sie Ihre Immobilie am besten vermieten und erfahren alles darüber, wie dieser Prozess im Einzelnen abläuft.

Immobilie in Köln: Erfahren Sie, was für die Vermietung spricht.

Sind Sie sich noch nicht sicher, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten? Überlegen Sie gut, bevor Sie Ihre Entscheidung treffen, denn beides bringt gewisse Vor- und Nachteile mit sich.

Wenn Sie keine Kosten in die Instandhaltung und Verwaltung Ihrer Immobilie stecken möchten und Sie einen einmaligen Verkaufserlös bevorzugen, sollten Sie sich eher für einen Verkauf entscheiden.

Die Vermietung hat jedoch ebenfalls gewisse Vorzüge, denn sie lohnt sich vor allem…

• …aus finanzieller Sicht, da Sie im Regelfall von einer lukrativen Rendite profitieren.
• …wenn es in der Gegend eine hohe Nachfrage für Mietimmobilien
• …weil die Immobilie in Zukunft vermutlich noch an Wert gewinnen
• …als Altersvorsorge, wenn Sie die Immobilie später selbst einmal beziehen möchten.

Sie sehen, eine Immobilie zu vermieten kann also durchaus ein lukratives Geschäft sein!

Wohnung in Köln vermieten – mit oder ohne Makler?

Wollen Sie also eine Immobilie vermieten, stehen Sie zuallererst vor der Frage: Soll das Haus oder die Wohnung privat vermietet werden oder stattdessen auf professionelle Hilfe von einem Makler bzw. einer Maklerin vertraut werden? Insbesondere in Großstädten wie Köln ist es zeitsparender, sicherer und auch zuverlässiger, wenn Sie auf die Dienste eines seriösen Immobilienmaklers zurückgreifen.

Makler unterstützen Sie während des gesamten Prozesses der Vermietung, von der Vermarktung bis zum Vertragsabschluss. Sie haben bereits eine langjährige Erfahrung am Immobilienmarkt und können ihr Fachwissen dafür einsetzen, die Immobilie gewinnbringend und zu Ihren Vorteilen zu vermieten. Neben der professionellen Bonitätsprüfung der Mieter übernehmen Immobilienmakler auch die zeitintensiven Besichtigungen für Sie. Dabei wissen sie genau, wie man echte Interessenten von Betrügern und nicht solventen Mietern unterscheidet. Am Ende können Sie dann sicher sein, mit einem guten Mietvertrag und professionell ermitteltem Mietpreis abgeschlossen zu haben.

Kurz gesagt: Vermieten ohne Makler ist ein Risiko, dass Sie bei Ihrer Immobilie nicht eingehen sollten. Vertrauen Sie lieber auf einen Immobilienexperten bei der Vermietung Ihrer Immobilie in Köln!

Haus oder Wohnung vermieten: Was beachten?

Egal, ob Sie Ihre Wohnung privat vermieten oder sich für einen Immobilienmakler entscheiden – Hier geben wir Ihnen ein paar Tipps, auf die Sie als Vermieter auf jeden Fall achten sollten.

1.      Vermieten auf Zeit oder unbefristet?

Als Vermieter müssen Sie sich zuallererst entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie auf Zeit oder unbefristet vermieten möchten. Bedenken Sie, dass Sie bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mitunter eine lange Verbindung mit Ihrem Mieter eingehen und es unter Umständen schwierig sein kann, den Mietvertrag wieder zu kündigen.

Ein befristeter Mietvertrag endet normalerweise nach Ablauf der Frist, wobei für Mieter jederzeit eine Kündigungsfrist von drei Monaten gilt. Vermieter haben in einigen Fällen auch das Recht, den Vertrag früher zu kündigen, beispielsweise wenn es zu Verstößen seitens des Mieters kommt. Meistens ist es aber davor nötig, eine schriftliche Abmahnung zu schreiben.

2.      Den richtigen Mietpreis festlegen

Um einen geeigneten Mietpreis zu ermitteln, sollte die Immobilie von einem professionellen Immobilienexperten eingeschätzt werden.

Denn als Laie lässt sich meist nur schwer feststellen, welcher Preis angemessen ist. Die Höhe des Mietpreises hängt nämlich von verschiedenen Faktoren ab:

✓ der Lage der Immobilie

✓ dem Zustand der Immobilie und etwaigen Bauschäden

✓ durchgeführten Modernisierungen und Renovierungsarbeiten

✓ der Ausstattung wie etwa Heizung, Leitungen, sanitären Anschlüssen etc.

✓ der Wärmedämmung und den daraus resultierenden Ergebnissen im Energieausweis

✓ der Höhe des Mietspiegels (sofern vorhanden)

Bei der Festsetzung des Mietpreises spielt stets der jeweilige Mietspiegel eine Rolle.

Das bedeutet, wenn es beispielsweise wie in Köln eine gesetzliche Obergrenze für Mieten gibt, darf diese (bis auf ein paar Ausnahmen, etwa bei Neubauten) nicht überschritten werden. Gilt die Mietpreisbremse, darf die Miete maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Doch selbst wenn es keine Mietpreisbremse gibt, darf die Miete maximal 20% über vergleichbaren Mieten im Ort liegen.

Mieterhöhungen benötigen stets die Zustimmung des Mieters und müssen dann auch im Mietvertrag festgehalten werden. Ausnahmen bilden hierbei ein Index- bzw. Staffelmietvertrag:

• Indexmiete

Hier sind Erhöhungen in der Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes gekoppelt. Wenn die Lebenserhaltungskosten steigen, können die Vermieter die Miete ebenso erhöhen.

• Staffelmiete

Beim Staffelmietvertrag werden zukünftige Änderungen in der Miete bereits bei Vertragsabschluss festgelegt. Die Erhöhungen der Miete finden dann in Staffeln, also in bestimmten Zeitintervallen statt. Die Bedingungen dafür sind, dass die Miete mindestens ein Jahr lang gleichbleibt, die Erhöhung in Euro und nicht in mit einem Prozentsatz angegeben wird und mindestens zwei Staffeln vertraglich vereinbart werden.

3.      Ein Exposé erstellen

Ist der Preis festgelegt, sollte ein professionelles Exposé erstellt werden. Darin sind Größe, Ausstattung, Mietpreis und Nebenkosten sowie die wichtigsten Kennzahlen des Energieausweises enthalten. Die Beschreibung sollte jedoch klar und verständlich sein und keine verwirrenden Abkürzungen enthalten. Hochauflösende und aussagekräftige Fotos sowie am besten ein farbiger Grundriss runden das Ganze noch ab und geben den Mietern bereits einen ersten Eindruck von der Wohnung bzw. dem Haus.

Natürlich sollten auch die Vorzüge der Immobilie nicht unerwähnt bleiben. Besondere Bodenbeläge, eine Einbauküche oder barrierefreie Ausstattungen sollten im Detail aufgeführt werden. Ein guter Tipp ist, die Beschreibung auf die Wunschzielgruppe auszurichten. Für Familien ist etwa die Nähe zu Schulen interessant, Besserverdienende lassen sich hingegen eher mit einer besonderen Wohnlage locken. Wollen Sie die Wohnung an Studenten vermieten, sollten Sie extra erwähnen, dass Sie die Wohnung möglicherweise möbliert vermieten und ein schnelles Internet sowie gute Verkehrsanbindungen anführen.

Achtung: Seien Sie bei der Angabe der Größe stets genau! Geben Sie im Exposé nämlich zu viele Quadratmeter an, haben die Mieter das Recht, einen Teil der Miete wieder zurückzufordern, sofern ein gewisser prozentualer Anteil überschritten wird!

4.      Die passenden Mieter finden

Das Exposé kann klassisch (jedoch stark rückläufig) in der Tageszeitung oder online in einem Immobilienportal platziert und vermarktet werden. Sobald sich die ersten potenziellen Mietinteressenten gefunden haben, sollten diese genauer unter die Lupe genommen werden. Besonders bei unbefristeten Mietverträgen sollten Sie schließlich gut überlegen, wen Sie sich zum Mieter nehmen und wen nicht.

Die Bonität von zukünftigen Mietern ist dabei ausschlaggebend und sollte auch nachgewiesen werden. Eine Mieterselbstauskunft etwa ist zwar nicht verpflichtend, doch mittlerweile ist sie gang und gäbe. Weiters sind diese Informationen empfehlenswert und sollten eingeholt werden:

• Mieterselbstauskunft
• Schufa-Auskunft
• die letzten drei Gehaltsnachweise
• Anzahl der Personen, die einziehen
• Haustiere oder Musikinstrumente
• Vorlage eines aktuellen Verdienstnachweises

Geben Sie den Mietern auch die Möglichkeit, die Immobilie zu besichtigen und Fragen zu stellen. Dabei schätzen es Mieter, wenn die Besichtigung einzeln und nicht zusammen mit anderen Interessenten durchgeführt wird. Wenn Sie diese Aufgabe nicht von einem Makler übernehmen lassen, sollten Sie sich auf jeden Fall genügend Zeit für Gespräche mit den Interessenten nehmen.

5.      Den Mietvertrag aufsetzen

Auch der Mietvertrag sollte, wenn Sie dies nicht selbst können, von einem Profi erstellt werden, damit sichergestellt ist, dass alles Wichtige darin enthalten ist. Neben dem Mietobjekt selbst werden dabei Miethöhe mit anfallenden Nebenkosten und zusätzlich vermietete Räume wie etwa Keller, Dachboden oder Garagen erwähnt.

Außerdem enthält der Vertrag Beginn und Dauer des Mietverhältnisses, alle Angaben zu Vermieter und Mieter und legt fest, ob eine Untermiete gestattet ist. Etwaige Reinigungspflichten von Gemeinschaftsbereichen werden ebenso erwähnt.

Achten Sie darauf, den Mieter nicht vor dem Unterschreiben des Vertrages einziehen zu lassen! Der Schlüssel sollte also erst übergeben werden, wenn die Kaution und die erste Monatsmiete gezahlt sind. Als Mietkaution sind 2-3 Monatskaltmieten üblich, mehr als drei Nettokaltmieten sind allerdings nicht erlaubt.

6.      Wichtig beim Immobilie vermieten: Steuern können anfallen

Bis zum steuerlichen Grundfreibetrag sind Mieteinnahmen steuerfrei. Wenn die Summe aller Einkunftsarten diesen Grundfreibetrag aber übersteigt, müssen sie versteuert werden. Gemäß § 21 Einkommenssteuergesetz (EStG) unterliegen Mieteinnahmen der Einkommenssteuer, ganz egal, ob es sich dabei um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder Untervermietung handelt.

Um den Betrag zu errechnen, dient die Nettokaltmiete als Ausgangspunkt. Davon werden alle Aufwendungen, die für den Unterhalt und die Finanzierung der Immobilie nötig sind, abgezogen. Dazu zählen etwa Schuldzinsen, die lineare Abschreibung des Gebäudes, laufende Kosten und Reparaturen.

Beim Vermieten einer Immobilie müssen also einige Dinge beachtet werden, damit das Geschäft auch wirklich rechtlich sicher und lukrativ abläuft. Da all diese Schritte durchaus komplex sein können, macht es Sinn, sich an einen Profi zu wenden, der Sie bei vielen Schritten unterstützt und dafür sorgt, dass die Immobilie stressfrei und gewinnbringend wird.